住房立异|长租公寓业管家士:“风投不合适参加长租公寓”

近日,上海市房产经济学会联合上海交通大学中国城市管理 研讨 院、国际与公同事 务学院举行 “当时 住房租赁市场管理 ”研讨会。澎湃新闻依据 研讨会速录内容整理了嘉宾的精彩说话 ,本篇为3位长租公寓业管家 士的说话 。
长租公寓行业的现状及未来
陈泽帅/贝壳研讨 院上海分院院长

住房立异|长租公寓业管家士:“风投不适合

参加长租公寓”

陈泽帅/贝壳研讨 院上海分院院长。李林青 图
贝壳研讨 院前身是链家研讨 院。链家研讨 院主要研讨 二手房行业,而贝壳研讨 院面向于链家所有的业态,包括房地产租赁、二手房、一手房。
这里初度 将贝壳的行业数据和运营数据进行公开宣布 ,主要讲三个点:租赁行业格局、现状、未来的展望。
长租公寓行业格局
现在长租公寓行业有五大参加 方:创业系、房企系、酒店系、中介系、国企系。
长租公寓底子 上分为两大市场:第一种是集中式市场,把整栋物业包租或收购,再进行管理。在这个市场中,创业系占了63%,房企系占了21%,酒店系占了11%,中介系占5%。第二种是懈怠 式市场,把零星 的房源整合。这个市场上以自如、相寓两家独大。2017年自如的公寓超过60万间,截止到2018年预计会将近80万间。相寓大约 50多万间。排名第三的蛋壳公寓,8-10万间。
长租公寓有六大融资渠道:风险资本(VC股权融资)、产业基金、传统债款 融资(银行借款 +公司债)、互联网金融(P2P)、资产证券化(租金收益类ABS+CMBS+ABN)、类REITs(现在 多为契约型基金+专项方案 的双SPV模式)。
第一大的仍然是风投,2015年开始,为长租公寓进行了很多 注资,2017年后逐骤变 缓。第二个是传统的债款 融资,主要有三个渠道:开发商和国企容易遭到 银行喜欢 ,上市房企可以通过发公司债,尤其住房租赁专项公司债,此外还有集体土地租赁房借款 。
上海的现状
上海租房供求量和需求量十分 大,供给也相对平稳,但是 供给错配。上海市的潜在租赁人口在常住人口中占比超过40%,2016年是1047万人,预计在本年 为1050万左右。上海租房供给算计 582万间,现在 的供给结构是:个人普租483万间,懈怠 式品牌公寓44万间,城中村43万间,集中式品牌公寓11万间。
我们盘点了不同类型的租房,发现租赁住房的人均居住面积是17.4平方米,而上海2016年的人均住房面积是26平米。但个人普租的室均面积(将客厅厨房卫生间等的面积折算到卧室面积)是40平米。加上普租中的一室户比重偏低,无法满足以单身为主的租赁群体需求,租赁住房供给存在错配。
现在长租公寓的室均面积为29平米,减小了租房错配缺口。贝壳研讨 院做了个推算,主要结论是,租赁住所 单间人数是1.8人。自如的长租公寓在减小租房资源缺口的同时,也提高了品质,其间 包括:(1)价格涨幅低且安稳 ;(2)自如”N+1"的改造模式(收储N室户改成N+1室户)让室均面积下降 的同时,下降 单室租金;(3)自如房源的空置期更短,住房资源使用 率更高。
再看看2017年到现在的租金涨幅。我们认为以自如为代表的长租公寓的涨幅其实更平缓。并且 自如每室租金低于普租的租金,比如大户室状况 下,普租的单位面积租金是每个月 85-95元/平米,自如只需要80元/平米。
自如对租赁价格的影响有多大?
我们用计量模型做了实证研讨 ,把2013年11月的链家数据,以及2010年11月份自如入驻上海的数据,悉数 拿出来做了比照 ,可以发现:装修水平对租金影响最大,装修水平依照 毛坯、简装和精装分类,自如属于简装,装修水平每提高一个层次 ,每平米每个月 租金会上涨9%;房间数量也很重要,每添加 一个房间,单位租金价格上涨近4.39%;面积越大,租金越廉价 ,面积每增减10平方米,租金下降7.2%;每接近 地铁站100米,单位租金上涨1%;自如入驻之后,单位租金只上涨0.88%。因此,自如关于 租金的影响,大部分来自对装修品质的改造和房子 房间数的提高 。
对租赁行业的七大展望
展望一,供不该 求与结构性错配都会存在。上海市场没有发现租金暴涨的现象。但其他几个城市,尤其在深圳,我认为在下一轮会有一定的涨幅。还有北京、广州和成都,也是供给相对潜在需求有比较严峻 短少 的城市;
展望二,由买转租的人数添加 ,租客年青 化。2015、2016年,上海二手房交易底子 30-40万套,但上一年 和本年 的数字底子 上腰斩,即有20万户家庭会从经纪市场转到租赁市场,并且 租客年岁 均匀 在下降;
展望三,全人群、全生命周期租房的需求迸发 。不要认为租房子是年青 人的事,但长租公寓现在仅仅能满足一部分年岁 段的需求,在其他年岁 段还没有供给 。
展望四,专业化机构崛起,集中式公寓增加 。龙头企业市占率同步提高 。跟着 自我克制 地块和集体土地的不断入市,集中式长租公寓的房源数量将会呈现 2-5倍的递增;
展望五,租赁房源以盘活存量为主,增量、存量改造和存量流通占供给 的结构分别为2:2:6;
展望六,“互联网+”全面浸透 ,智能化程度提高 。多个互联网大公司,像阿里、苏宁、腾讯、京东都有方案 进入到这个领域。“互联网+”将更深、更广、更剧烈 ,从单纯的营销平台向其他关联产业浸透 ;
展望七,向规范 化、精密 化、产业链闭环延伸。假如 没方法 扩展 规模,就没方法 做到盈利。
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林甦/蛋壳公寓副总裁

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